Ondoorgrondelijk energielabel laat huurders verbaasd achter

zaterdag 12 maart 2016 Leestijd: 4 min.

Fotocredit: Tom Page | Flickr /

Niels van Nimwegen

Verslaggever

niels.vannimwegen@kro-ncrv.nl

zaterdag 12 maart 2016 Leestijd: 4 min.

Voor ons dossier Huurdersproblemen verdiepen we ons in de energielabels die sinds enkele jaren verplicht zijn en die ook meetellen bij de bepaling van de huurprijs. Een belangrijke kwestie als je in een oude huurwoning zit, maar ook als je huis onlangs is gerenoveerd. Een zeer energiezuinige woning, voorzien van het meest gunstige label A++, betekent veertig extra huurpunten die de verhuurder in rekening mag brengen. Maar ook een oude, slecht onderhouden woning kan door een labelstap van G naar C te maken, ineens vijftien punten in waarde stijgen.

Voor verhuurders bestaat er dus een prikkel om een zo gunstig mogelijk label te krijgen. Meer huurpunten betekent immers meer huur. Maar hoeveel invloed hebben ze hier zelf op? Daarmee raken we meteen aan de kern van het probleem. Voor de huurders die wij spreken is het ondoorgrondelijk hoe het label en zo ook hun huur tot stand komt.

‘Gesjoemel’

Neem bijvoorbeeld Gerard Krijnen, lid van bewonerscomité ZZBR in Zevenbergen. Op zijn website schrijft hij over wat hij zelf noemt ‘gesjoemel met energielabels’. Op de woningen zijn tussen 2009 en 2013 door adviesbureau Atriensis in opdracht van woningbouwcorporatie Brabantse Waard energielabels afgemeld. Een deel van de bewoners is wantrouwig over de motivatie. ‘Het leverde vooral meer woonpunten op. Voorheen werd alleen naar het bouwjaar gekeken. Deze woningen komen uit ’77, wat slechts één woonpunt op zou leveren. Door een label C af te melden kon men veertien extra punten rekenen. Terug naar het bouwjaar geredeneerd heeft men de woningen 20 jaar jonger gemaakt.’

Omdat de woningen op de nominatie staan om gerenoveerd te worden, brengt Atriensis in 2015 een adviesrapport uit, waarin het bureau de staat van het gebouw en het energieverbruik in kaart brengt. In het rapport vinden we een opmerkelijke passage. Atriensis vraagt het werkelijke energieverbruik op van het complex waarin Krijnen woont. Daaruit blijkt dat de appartementen twintig procent méér verbruiken dan het theoretische gasverbruik waarop de labels zijn gebaseerd. In een conceptrapport op verzoek van de bewoners laat de Woonbond zich hier kritisch over uit.

Zo’n groot verschil tussen theoretisch en werkelijk verbruik kan ook betekenen dat de woningen slechter zijn (qua isolatie, naden, kieren, andere luchtlekken) dan waarvan wordt uitgegaan in de berekening. En dat kan weer betekenen dat de huidige energie-index hoger (=slechter) is dan waarvan wordt uitgegaan.

De Woonbond plaatst kanttekeningen bij de manier waarop de woningen zijn opgemeten. Infraroodopnames met een warmtecamera van de buitengevel zijn niet gemaakt, terwijl het volgens de onderzoekers voor de hand ligt dat de isolatie en de kierafdichting niet goed meer werken. Bij de bepaling van het label zijn de adviseurs van Atriensis slechts uitgegaan van de aanwezigheid van isolatie, niet of die nog goed werkt.

Krijnen: ‘Er is dus een te hoog label afgegeven, maar in plaats van dat woningbouwcorporatie dat met terugwerkende kracht heeft hersteld, is er niets gedaan. Terwijl onze huurverhoging in die jaren wel mede gebaseerd is op dat aantal woonpunten.’

Theoretisch verbruik

Wat volgt is een hoogoplopend conflict tussen corporatie en het bewonerscomité. Een deel van de bewoners staat wantrouwig tegenover de voorgenomen renovatie. Voordat begonnen wordt met de verbouwing krijgen de woningen namelijk eerst nieuwe labels. Nieuwe huurders springen hierdoor van label C naar label B. Een verhoging van tien huurpunten die ze onbegrijpelijk vinden. ‘Snapt u het nog? We hebben een hoger verbruik dan de theoretische inschatting, maar diezelfde inschatting wordt gebruikt om alsnog een labelstap te maken.’

We leggen dit voor aan Brabantse Waard en Atriensis. De woningbouwcorporatie zegt te begrijpen dat de manier waarop de energielabels worden berekend ingewikkeld is voor huurders. ‘Helaas wordt deze methodiek opgelegd door de overheid en zijn wij verplicht deze te hanteren.’

Volgens Atriensis ontstaat de verwarring omdat het Rijk de methode achter de labels door de jaren heen heeft bijgesteld. Bij de laatste meting is wel degelijk gekeken naar de staat van de isolatie en is die verwerkt in de berekeningen. Maar omdat de standaarden inmiddels zijn veranderd komen de woningen er nu positiever uit dan voorheen. Ook in het definitieve rapport van de woonbond staat dat de metingen zorgvuldig zijn uitgevoerd, maar de bond blijft kritisch over de onduidelijkheid rondom de ‘oude’ labels.

‘Goede uitleg aan huurders noodzakelijk’

‘Die regelmatig wijzigende regelgeving is voor huurders moeilijk te volgen, daar geef ik u 100% gelijk in,’ biecht Hugo Breuers op. Hij is bestuurslid van de branchevereniging van Energie Prestatie Adviseurs (AvEPA) en meldt zich na onze oproep. De AvEPA-leden adviseren zowel corporaties als huurders die een second opinion willen over het label op hun woning. Breuers maakt regelmatig mee dat twee partijen niet dezelfde taal spreken.

‘Het probleem is dat de overheid de spelregels tussentijds al drie keer heeft bijgesteld. We spreken sinds 1 januari 2015 eigenlijk niet meer over energielabels, maar over energie-indexen die in cijfers worden uitgedrukt. Die zijn preciezer, maar moeilijk uit te leggen. In de volksmond worden ook voor huurwoningen nog steeds labels gebruikt, met letters. Van huurders kun je niet verwachten dat ze dat allemaal bijhouden, maar ik merk dat zelfs woningbouwcorporaties er moeite mee hebben dit te volgen.’

We leggen Breuers de problemen voor die huurders zoal tegenkomen. Wat zegt dat label als het gebaseerd is op een theoretische inschatting en niet op het werkelijke verbruik? En moet je dat wel aan de huurprijs koppelen?

‘Het klopt dat wij als adviseurs niet daadwerkelijk een gaatje in de muur boren om te kijken of de isolatie die 30 jaar geleden is geplaatst er nog wel zit. Je probeert als adviseur zo dicht mogelijk bij het werkelijke verbruik te komen. Het moet geen papieren werkelijkheid worden, dus een warmtecamera is inderdaad een goed idee. Alleen de methode van het rijk schrijft zo’n instrument niet voor. In de zomer kun je bijvoorbeeld geen warmtecamera gebruiken, omdat de temperatuurverschillen te klein zijn. Ik ken Atriensis als zorgvuldig werkende collega’s, maar ook zij zijn mensen en kunnen zich vergissen. Wellicht is in deze zaak een second opinion een goed idee.’

Controle

Volgens Breuers is er een belang voor verhuurders om een zo hoog mogelijk label af te dwingen. Hij vindt het dan ook discutabel dat verhuurders eigen labels en indexen vaststellen. ‘Dan krijg je toch een slager die zijn eigen vlees keurt. Al moet gezegd worden dat ook deze adviseurs aan dezelfde controles onderhevig zijn als wij. Bij corporaties zien we meer noodzaak tot bijscholing, eigenlijk permanente educatie. Bij commerciële vastgoedbeheerders komt daar de prikkel tot bepaalde beslissingen in het eigen voordeel te laten uitvallen nog eens bij.’

Deze controles houden volgens Breuers in dat jaarlijks ongeveer 2% van de afgemelde adviezen door een certificerende instantie tegen het lucht wordt gehouden. De helft daarvan wordt alleen administratief bekeken, de andere helft wordt ook daadwerkelijk bezocht om te zien of het advies afwijkingen bevat van 8% of meer. 98% wordt dus niet bekeken.

Denkt u een te hoog energielabel te hebben voor uw huurwoning? Meld het ons: tip insturen

Lees meer over

Wonen en leefomgeving Woonproblemen
Verkenning Research Opnames Uitzending

Woonproblemen

Uitzending

Onze uitzending Wel werk, geen woning is maandagavond 11 mei om 22:15u op NPO2.

Deel jouw ervaring 143 andere artikelen in onderzoek
Uitzending is geweest op maandag 11 mei 2020 om 22:15  NPO2

1410 tips

ontvangen

Ervaringsdeskundigen

gezocht

Dit artikel is geschreven door:

Niels van Nimwegen

Deel dit artikel

Meer artikelen in dit onderzoek

Toon meer

Meer weten?

Leidt de hoge woningnood tot dakloosheid?
Alles over dit onderzoek